Los juzgados están amparando a los inquilinos de locales de negocio en tiempos de pandemia.
¿Cómo? Aplicando la cláusula rebus sic stantibus. Esta cláusula, de la que tanto hablan los medios, no está recogida tal cual en nuestros códigos legislativos escritos, tiene como base legal la jurisprudencia de nuestros Tribunales.
¿Qué es la cláusula rebus sic stantibus? Por esta cláusula, se permite a una de las partes del contrato renovar las condiciones de este o, dicho de otro modo, alterar lo pactado, siempre y cuando se den circunstancias extraordinarias que impidan cumplir el contrato.
Hay que tener en cuenta que el cambio de circunstancias debe ser imprevisible, es decir, que no se pudieran predecir en el momento en el que se firmó el contrato.
La pandemia provocada por la COVID-19 ha llevado a muchos empresarios al cierre temporal de sus negocios o han visto como su facturación, bajaba estrepitosamente con relación a años anteriores. En el caso de los contratos de alquiler de locales de negocio celebrados con anterioridad a la pandemia, se han dado sucesos impredecibles y únicos, que han podido alterar extraordinariamente las circunstancias que existían cuando se firmó el contrato.
¿Se puede alterar el precio del alquiler? Sí es posible, pero no en todos los casos. Atendiendo al caso concreto, se debe apreciar al menos que:
- Los efectos de la pandemia hayan afectado al negocio, ocasionado un perjuicio grave y que exista prueba fehaciente, como el cierre obligado por Ley o una caída del volumen de operaciones considerable, en comparación a la que existía cuando se firmó el contrato de alquiler. La aplicación de la clausula rebus sic stantibus exige que exista una causalidad directa, esto es, que el perjuicio venga provocado por el cambio de circunstancias imprevisibles.
- No es una decisión unilateral del inquilino. Hay quien erróneamente cree que está en su derecho sin más. En primer lugar, se debe comunicar al arrendador la situación e intentar llegar a un acuerdo, hay que negociar previamente.
- Si no se alcanza un acuerdo, se puede acudir a la vía judicial o a la resolución alternativa de conflictos.
El arrendatario puede alegar:
- el cambio extraordinario e imprevisible de circunstancias.
- el perjuicio económico grave que le ha ocasionado el cambio y que debe probar.
- prueba de haber intentado llegar a un acuerdo con el arrendador y no ha sido posible.
- que el nuevo precio de alquiler o renta que solicitas es justa y equitativa para ambas partes. No se trata de “no pagar”, se trata que la solución para arrendador y arrendatario sea justa.
El arrendador, obviamente, puede alegar lo contrario:
- inexistencia de cambio extraordinario e imprevisibles. Para que se aprecie un cambio, se tiene en cuenta las circunstancias que existían en el momento que se firmó el contrato. Si el contrato se firmó una vez declarada la pandemia, evidentemente, no ha habido cambio imprevisible.
- que el arrendatario no se ha visto afectado gravemente o que el perjuicio que sufre no viene provocado por la pandemia. Es decir, no existe relación de causalidad.
- la falta de negociación previa.
- que la nueva renta solicitada por el inquilino ni es justa ni es equitativa.
Debemos ser prudentes, cada caso es diferente y es necesario analizar concretamente las circunstancias. Hay que tener en cuenta que es materia muy novedosa y que las sentencias y resoluciones que se han ido dictando a favor del arrendatario, no son firmes, probablemente serán recurridas.
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